İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir? Nasıl Açılır?

Birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmaz veya taşınır üzerindeki paylaşım uyuşmazlığı, Türk hukukunda izale-i şuyu; yani ortaklığın giderilmesi davası ile çözülür. Miras yoluyla intikal eden bir daire, ortak satın alınmış bir arsa, paydaşların anlaşamadığı bir iş yeri… Hepsinde süreç benzer biçimde işler. Bu rehberde Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde davanın kapsamını, paylı ve elbirliği mülkiyet farkını, aynen taksim ile satış yoluyla paylaşımı, 01.09.2023 itibarıyla getirilen zorunlu (dava şartı) arabuluculuk uygulamasını, yetkili ve görevli mahkemeyi, masrafları ve sık sorulan soruları ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

İzale-i şuyu, Arapça kökenli “şuyu” (ortaklık) kelimesinin ortadan kaldırılması anlamına gelir ve güncel hukuk dilinde ortaklığın giderilmesi davası olarak ifade edilir. Bu dava, birden fazla kişiye ait olan ve üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyet bulunan mal (genellikle taşınmaz) üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.

Dava sonunda mahkeme, mülkün ya aynen paylaştırılmasına ya da aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verir. Dava ile paydaşlardan her biri, ortaklıktan ayrılma hakkını kullanır.

İzale-i şuyu davası, iki tarafa birden karar veren davalardandır. Davacı da davalı da paydaş statüsündedir; mahkeme paylaşımı hükme bağlar, davacı-davalı ayrımı sadece usuli bir ayrımdır.

2. Hukuki Dayanak — TMK Çerçevesi

Ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nda yer alır:

• TMK m. 698: Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, paylaşım isteme hakkına sahiptir. Bu hak, sözleşme ya da kanundan doğan bir sınırlama yoksa her zaman kullanılabilir.
• TMK m. 699: Paylaşım biçimi; paydaşların anlaşması, aynen paylaşım veya satış yoluyla belirlenir.
• TMK m. 642: Mirasçılar, mirasın taksimini her zaman isteyebilir. Tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, paylaşım talebi mirasın paylaştırılması davasına dönüşebilir.
• TMK m. 644: Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş; dava yoluyla mümkündür.
• HMK m. 316 vd.: Ortaklığın giderilmesi davası, basit yargılama usulüne göre görülür.
• 6325 sayılı HUAK m. 18/A: 7445 sayılı Kanun değişikliği ile 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı getirilmiştir.

3. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyet Farkı

Ortaklığın giderilmesi davasının hangi yöntemle açılacağı, söz konusu mülkiyet türüne bağlıdır:

Uygulamada miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde ilk aşamada elbirliği mülkiyeti vardır. Mirasçılar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi davası ile tüm mülkiyet bağları çözülür ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

4. Davayı Kimler Açabilir?

TMK m. 698 gereği paydaşlardan her biri, tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Paydaşın bu hakkını kullanabilmesi için diğer paydaşların rızası aranmaz. Dava, tüm paydaşları kapsayacak şekilde açılmalıdır; aksi hâlde eksik taraf teşkili nedeniyle reddedilir.

Dava açma hakkı bakımından dikkat edilmesi gerekenler:

• Paydaşın haciz alacaklısı, İİK hükümleri kapsamında paydaşın yerine geçerek ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
• Paylı mülkiyet sözleşmesinde en fazla 10 yıl süreyle paylaşım yasağı kararlaştırılabilir (TMK m. 698/II).
• Paylaşım talebi, somut olayın koşullarına göre uygun olmayan bir zamanda ileri sürülmüşse mahkeme bu talebi reddedebilir (TMK m. 698/III).
• Miras ortaklığında mirasçılardan biri, mirasın açılmasından itibaren her zaman taksim isteyebilir (TMK m. 642).

5. Paylaşım Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış

a) Aynen Taksim (Aynen Paylaşım)

Aynen taksim, mülkün fiziki olarak paydaşlara paylarına göre bölünmesidir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, kadastro çapı ve kullanım bütünlüğü aynen bölünmeye uygunsa mahkeme bu yöntemi tercih eder. Aynen taksim için şu koşullar aranır:

• Taşınmaz, imar mevzuatına aykırı olmayacak şekilde bölünebilmeli.
• Bölünme, ekonomik değerde önemli bir kayıp yaratmamalı.
• Paydaşların talep ettiği büyüklüklere uygun parseller oluşturulabilmeli.
• Farklı değerdeki parçalar için gerekiyorsa ivaz (denkleştirme bedeli) kararlaştırılabilir.

Aynen taksim istendiğinde mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmaz üzerinde keşif yapar; mühendis ve değerleme uzmanından rapor alır. İmar durumuna uygun bölünme mümkün değilse aynen paylaşım reddedilir ve satış yoluyla paylaşıma geçilir.

b) Satış Yoluyla Paylaşım

Aynen taksim mümkün değilse ortaklığın giderilmesi satış yoluyla gerçekleştirilir. Bu, uygulamada en sık görülen yöntemdir. Satış, kural olarak açık artırma ile yapılır; ancak paydaşların tamamı hemfikirse pazarlık usulüyle de satış kararlaştırılabilir.

Satış aşaması Satış Memurluğunca yürütülür. Mahkeme hükmünde, satışın açık artırma ile yapılmasına ve elde edilen bedelin masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verilir. Açık artırmaya paydaşlar da dahil olmak üzere herkes katılabilir.

6. Arabuluculuk Dava Şartı (01.09.2023 Sonrası)

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (HUAK) 18/A maddesi değiştirilerek, 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren aşağıdaki davalar dava şartı arabuluculuğa tabi tutulmuştur:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar

Bu değişiklik sonrası izale-i şuyu davası açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

1. Başvuru: UYAP üzerinden veya Adliye Arabuluculuk Bürosu’na dilekçe ile başvurulur. Başvuru ücretsizdir.
2. Arabulucu atanması: Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Taraflar anlaşarak da arabulucu belirleyebilir.
3. Süre: Arabulucu görevine başladığı tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir.
4. Görüşmeler: Taraflar kendileri veya vekilleri ile yüz yüze/çevrim içi toplanır. Paydaşlar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge ilam niteliğindedir ve doğrudan icra edilebilir.
5. Anlaşmama hâli: Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Davacı, bu tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır.

Arabuluculuk görüşmeleri sırasında ilk iki saatin ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; anlaşma sağlandığı takdirde ücret taraflarca ödenir ve anlaşma belgesinde buna ilişkin hüküm bulunur.

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir (HMK m. 4/1-b).

Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m. 12). Birden fazla taşınmaz için bunlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir. Taşınırlarda ise genel yetki kuralları uygulanır.

Yargılama usulü basit yargılamadır. Ön inceleme ve tahkikat aşamaları kısa ve sıkı sürelerle işler.

8. Dava Süreci ve Aşamalar

1. Hazırlık: Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi (veraset ilamı), kadastro çapı, imar durum belgesi, varsa taksim sözleşmeleri temin edilir.
2. Arabuluculuk: Zorunlu ön şart olarak arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanırsa süreç burada biter.
3. Dava dilekçesi: Sulh hukuk mahkemesine verilir. Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir.
4. Harç ve gider: Maktu harç ve gider avansı yatırılır. İzale-i şuyu davasında kural olarak maktu harç uygulanır.
5. Tensip ve tebligat: Mahkeme tensip zaptı düzenler, dava dilekçesi tüm paydaşlara tebliğ edilir.
6. Ön inceleme ve keşif: Tarafların iddia ve savunmaları netleştirilir. Taşınmaz üzerinde keşif yapılır.
7. Bilirkişi incelemesi: Harita mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı gibi bilirkişilerden rapor alınır. Aynen taksim imkânı ve değer analizi yapılır.
8. Karar: Mahkeme aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşıma hükmeder.
9. Satış aşaması: Satış Memurluğunca açık artırma düzenlenir. İki ihale gerçekleştirilir; birinci ihalede muhammen bedelin %50’si ve satış giderleri karşılanmadıysa ikinci ihale yapılır.
10. Bedelin dağıtımı: Satıştan elde edilen bedel; masraflar, vergi ve harçlar düşüldükten sonra paydaşlara paylarına göre dağıtılır.

9. Masraflar, Harçlar ve Satış Bedeli

İzale-i şuyu davası ve satış aşaması, birkaç kalemde masraf doğurur:

• Dava harcı: İzale-i şuyu davasında kural olarak maktu harç uygulanır. Yürürlükteki harç tarifesine göre güncel maktu harç ödenir.
• Gider avansı: Mahkemenin belirlediği keşif, bilirkişi, tebligat, posta giderleri için peşin yatırılan avans.
• Satış masrafları: İlan giderleri, tellallık harcı, KDV, tapu masrafları, gerekirse yeniden değerleme.
• Vekâlet ücreti: Avukat ile anlaşma kapsamında; ayrıca mahkemece karşı tarafa yüklenen yasal vekalet ücreti bulunabilir.
• Tellallık harcı: Satış tutarı üzerinden Belediye tarafından tahsil edilen oran (genellikle binde 2).

Satış sonucu dağıtılan bedellerden payına düşen tutar her paydaşa ödenir. Ancak paydaşın varsa haczi, vergi borcu veya başka hukuki kısıtlamaları, payı üzerinde öncelikli haklar doğurabilir.

10. Pratik Örnekler

Örnek 1: Miras Yoluyla Gelen Daire

Vefat eden baba, üç çocuğuna bir daire bırakmıştır. Elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Kardeşlerden biri daireyi satmak, ikisi ise devretmek istemez. Önce arabuluculuğa başvurulur; anlaşma sağlanamayınca sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Daire aynen bölünemeyeceğinden satış yoluyla paylaşıma karar verilir; artırmaya katılan paydaşlardan biri en yüksek teklifi vererek daireyi satın alabilir ya da üçüncü kişi satın alır, bedel üç eşit paya bölünür.

Örnek 2: Ortak Arsa

İki arkadaş ortak satın aldıkları 1.000 m² arsa üzerinde anlaşamamaktadır. İmar durumu parsel bölünmesine elverişlidir. Arabuluculuk aşamasında parselin ikiye bölünerek aynen taksimine karar verilir; denkleştirme bedeli ile değer farkı giderilir. Süreç mahkemeye gitmeden kapanır.

Örnek 3: Kat Mülkiyetine Çevrilmemiş Bina

Üç ortağın sahip olduğu üç katlı bina kat mülkiyetine çevrilmemiştir. Aynen taksim, kat mülkiyetine çevrilmesi ve her ortağa bir katın tahsisi yoluyla mümkünse mahkeme bu yönde karar verebilir. Aksi hâlde satış yoluyla paylaşıma hükmedilir.

Örnek 4: Paylaşma Yasağı Sözleşmesi

Paydaşlar taşınmaz üzerinde 8 yıllık paylaşma yasağı kararlaştırmıştır. Süre içinde açılan izale-i şuyu davası, sözleşme nedeniyle reddedilir. Süre dolunca dava yeniden açılabilir.

11. Sık Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davasında davacı-davalı ayrımı önemli midir?

Önemli değildir. Tüm paydaşların aynı yargısal menfaat etrafında toplandığı, iki tarafa birden karar veren bir davadır. Davayı açan paydaş ile davalı paydaşlar aynı sonuca tabidir: Paylarına düşen bedel kendilerine ödenir.

Arabuluculuğa başvurmadan dava açılırsa ne olur?

01.09.2023 sonrası açılan ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı sunulmaksızın açılan dava, usulden reddedilir. Bu nedenle başvurunun eksiksiz ve belgelenmiş şekilde yapılması gerekir.

Arabuluculuk başarılı olursa mahkemeye gerek kalır mı?

Arabuluculuk sonunda imzalanan anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Taraflar tapu müdürlüğüne giderek anlaşma doğrultusunda devir işlemlerini yapabilir. Dava açmaya gerek kalmaz.

Paydaşlardan birinin rızası yoksa dava açılabilir mi?

Evet. Paydaşlardan birinin itirazı davayı engellemez. Bu, izale-i şuyu davasının en temel özelliğidir. Tek bir paydaşın talebi, tüm ortaklığın sona erdirilmesine neden olabilir.

Taşınmaz nasıl satılır, ben de artırmaya katılabilir miyim?

Mahkeme kararı sonrası Satış Memurluğunca açık artırma ilanı verilir. Paydaşlar dâhil herkes artırmaya katılabilir. En yüksek teklifi veren, taşınmazın sahibi olur. Paydaşın teklifi kabul edilirse bedeli ödemekle yükümlüdür; bedel daha sonra diğer paydaşlara dağıtılırken kendi payı mahsup edilir.

Satış sonrası bedelim ne zaman elime geçer?

Satış tutarı, tüm masraflar ve vergiler düşüldükten sonra bankaya depo edilir ve mahkeme kararıyla paydaşlara dağıtılır. Uygulamada bu süreç 1-6 ay arasında tamamlanır.

Dava ne kadar sürer?

Keşif, bilirkişi ve gerekirse ikinci ihale aşamaları nedeniyle dava süresi 12-24 ay arasında değişir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması süreci birkaç haftaya düşürebilir.

İpotek veya hacizli bir pay nasıl değerlendirilir?

İpotek veya haciz, paya ilişkin olarak satış sonrası bedel üzerinden öncelikle alacaklıya ödenir. Kalan tutar paydaşa verilir. Taşınmaz üzerinde kurulu rehin hakları satıştan sonra da çoğu kez devam edebilir; bu nedenle satış şartnamesi dikkatle hazırlanır.

Elbirliği mülkiyetinde önce paylı mülkiyete geçmek zorunlu mu?

Hayır. TMK m. 642 ve 699 uyarınca mirasçılar doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bazı hâllerde (örneğin terekenin diğer unsurlarının paylaşılabilir olması) elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş davası daha pratik olabilir.

Aile konutu üzerinde izale-i şuyu davası açılabilir mi?

Aile konutu niteliğindeki taşınmaz için özel sınırlamalar söz konusu olabilir (TMK m. 194). Eşin açık rızası olmadan paylaşım talebi ileri sürülmesi somut olaya göre engellenebilir; bu dosyada mutlaka avukatınızdan değerlendirme almanız gerekir.