Önsöz — Bu rehberi neden okumalısınız?
“Taşınmazımı başkası kullanıyor; ne yapabilirim?”, “Kardeşim mirastan kalan dairede oturuyor, bana hiç para vermiyor; hakkımı arayabilir miyim?”, “Kiracım sözleşmesi bittiği halde çıkmıyor; aradan geçen aylar için para isteyebilir miyim?” — Bu sorulardan birinin sahibiyseniz, ecrimisil davası tam size göre.
Bu rehberi sade bir dille, hukukçu olmayan herkesin anlayabileceği şekilde hazırladım. Amacım size üç şeyi vermek: (1) durumunuzun hukuki adı ve niteliği, (2) dava açmadan önce yapmanız gereken adımlar (özellikle çoğunlukla atlanan ihtar şartı), (3) süreç hakkında gerçekçi beklenti.
İçindekiler
- Bölüm — Ecrimisil tek cümlede ne demek? …
- Bölüm — Hangi durumlarda gündeme gelir? (Hayattan örnekler) …
- Bölüm — Dava açmadan önce ATLANMAMASI GEREKEN şart: İhtar (İntifadan Men) …
- Bölüm — Kim, kime karşı dava açabilir? …
- Bölüm — Ne kadar para alabilirim? Hesaplama mantığı …
- Bölüm — Geriye dönük en fazla kaç yıl? (5 yıl kuralı) …
- Bölüm — Hangi mahkemeye, nasıl başvuruluyor? …
- Bölüm — Arabuluculuk şart mı? …
- Bölüm — Dava süreci adım adım …
- Bölüm — Davacı için 10 altın kural …
- Bölüm — Hakkınızda dava açıldıysa: savunma fikirleri …
- Bölüm — Sıkça Sorulan Sorular …
- Bölüm — Sonuç ve özet …
Ekler — İhtarname örneği, dilekçe taslakları, kontrol listesi …
1. Bölüm — Ecrimisil tek cümlede ne demek?
Ecrimisil, halk dilinde “haksız işgal tazminatı” olarak da bilinir.
Tek cümleyle: Bir taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığı halde kullanan kişiden, gerçek hak sahibinin (genellikle malikin), o kullanıma karşılık isteyebileceği kira benzeri bir bedeldir.
“Kira benzeri” dedim çünkü gerçekte kira değildir; aranızda imzalanmış bir sözleşme yoktur. Mahkeme, taşınmazın o dönemde kiraya verilseydi getirebileceği bedeli bilirkişi marifetiyle hesaplar ve karşı tarafa ödetir.
Üç önemli ayrım
- Kira sözleşmesi vs ecrimisil: Kira yazılı/sözlü bir sözleşme şarttır. Ecrimisilde sözleşme yoktur.
- Tahliye davası vs ecrimisil: Tahliye ‘çıkar’ demek; ecrimisil ‘geçen süre için para öde’ demek. Çoğu zaman birlikte açılır.
- Müdahalenin men’i vs ecrimisil: Müdahalenin men’i ‘bundan sonra elini çek’ demek; ecrimisil ‘geçmişin hesabını öde’ demek.
2. Bölüm — Hangi durumlarda gündeme gelir?
İşte en sık karşılaştığım altı senaryo. Sizin durumunuzu da bunlardan birinde tanıyabilirsiniz:
Senaryo 1: Mirastan kalan ev ve içinde tek başına oturan kardeş
Anneniz/babanız vefat etti, geriye bir daire kaldı. Üç kardeşsiniz. Biri (büyük abla diyelim) dairede oturuyor, kira ödemiyor. Siz ve diğer kardeş kira gelirinden mahrumsunuz. Bu, ecrimisilin en klasik konusudur.
Senaryo 2: Sözleşmesi biten ama çıkmayan kiracı
Kiracınızın sözleşmesi 31 Aralık’ta sona erdi. Yenilemek istemiyorsunuz. Ama kiracı boşaltmıyor; sözleşme öncesi belirlediğiniz kira da artık piyasanın çok altında kalmış. Tahliye davası açtınız. Bu süreçte, sona erme tarihinden fiili boşaltmaya kadar geçen aylar için piyasa kira değeri ile kiracının ödediği arasındaki farkı (ya da hiç ödemiyorsa tamamını) ecrimisil olarak isteyebilirsiniz.
Senaryo 3: Tarlanızı izinsiz işleyen komşu
Köyünüzdeki tarlanın size ait olduğunu komşunuz da bilir. Buna rağmen yıllardır tarlayı kendi araziymiş gibi ekiyor, hasat alıyor. Tarımsal arazilerde ecrimisil, ekilen ürünün net değeri üzerinden hesaplanır.
Senaryo 4: Boşanmış eşin evde oturmaya devam etmesi
Boşanma sonrası, evlilik birliğinin sona ermesine rağmen eski eş tapulu evde oturmaya devam ediyor. Bu da ecrimisil konusu olabilir; ancak boşanma davası süreci ve aile mahkemesi kararları öncelikli olarak değerlendirilir.
Senaryo 5: Hisseli arsanızın üstüne yapılan inşaat
Bir hissedar (paylı malik), arsayı diğer paydaşlardan habersiz veya rızası dışında kullanıma açmış, üstüne yapı yapmış olabilir. Bu durumda hem yıkım/eski hâle iade hem de ecrimisil talep edilebilir.
Senaryo 6: Bina yöneticisi olmayan müşterek alanı işgal
Apartman çatı katı, bahçe gibi ortak kullanım alanlarını sürekli kişisel olarak kullanan bir kat maliki için, kat malikleri kurulu kararı sonrası ecrimisil gündeme gelebilir. Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte değerlendirilir.
3. Bölüm — Atlanmaması Gereken Şart: İhtar (İntifadan Men)
3.1. “İntifadan men” ne demek?
Ecrimisil davalarında en çok duyacağınız teknik kavramlardan biri budur. “İntifa” Latince kökenli, “yararlanma” anlamında kullanılır. “İntifadan men” ise birinin yararlanmasını engelleme, yararlandırmama anlamına gelir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadı uyarınca, paylı mülkiyetli (hisseli) bir taşınmazda diğer paydaşa karşı ecrimisil talep edebilmek için, malikin önceden o paydaşı taşınmazdan yararlanmasından men etmiş (yani açıkça ‘buradan ben de yararlanmak istiyorum, izin verilmiyorsa kira/karşılık ödeyin’ demiş) olması gerekir. Bunun en sağlıklı yolu noter aracılığıyla resmi bir ihtarname göndermektir.
3.2. Niçin böyle bir şart var?
Mantığı şudur: paylı mülkiyette bir paydaş kullanırken diğer paydaşların sessiz kalması, hukukta sıklıkla “zımni rıza” olarak yorumlanabilir. Zımni rıza varken kullanıcı paydaş, kötü niyetli sayılamaz. Bu nedenle Yargıtay, kötü niyetin başlangıcını net olarak tespit edebilmek için bir milat ister: bu milat, ihtarın tebliğ tarihidir.
Bir başka deyişle, ihtarname tebliğ edilmeden önceki dönem için ecrimisil talep edemeyebilirsiniz; ihtarın tebliğ tarihinden sonraki dönem için ise rahatlıkla isteyebilirsiniz.
3.3. İhtar şartının İSTİSNALARI
İyi haber: bazı durumlarda ihtar şartı aranmaz. Yani önceden ihtarname çekmemiş olsanız bile geriye dönük 5 yıllık ecrimisil talep edebilirsiniz. İşte bu istisnalar:
- Doğal ürün veren tarımsal arazi: Meyve bahçesi, bağ, zeytinlik, tarla gibi doğal getirisi olan taşınmazlar. Yargıtay bu tip arazilerde ‘kullanım rejimi belli, getirisi belli’ mantığıyla ihtar aramaz.
- Kira getiren bina veya işyeri: Bir paydaş, hissedarların hepsinin malik olduğu binayı dışarıya kiraya vermiş ve kira gelirini paylaşmıyorsa, ihtara gerek yoktur.
- Davalı paydaşlığı reddediyorsa: Davalı paydaş, taşınmazın tamamı kendisinin olduğunu iddia ediyor ve sizin hakkınızı tanımıyorsa, ihtara gerek kalmaz.
- Eylemli paylaşım: Paydaşlar fiilen taşınmazı kendi aralarında paylaşmış, herkes belli bir bölümü kullanıyorsa ve bir paydaş kendi sınırını aşıp diğerinin alanını kullanmaya başlamışsa, ihtarname şartı esnetilebilir.
- Önceden bir dava açıldıysa: Müdahalenin men’i, tahliye, tapu iptali gibi başka bir davayı taşınmaz hakkında daha önce açtıysanız, dava dilekçesinin tebliğ edildiği tarih ihtar yerine geçer.
3.4. Pratikte ne yapmalıyım?
3.5. Sık karşılaşılan hata
“Telefon ettim, mesaj attım, kardeşime kira istedim ama kabul etmedi” demek mahkemede yetmez. WhatsApp/SMS yazışmaları ihtar yerine geçmez (geçtiğine ilişkin bazı kararlar olsa da uygulamada noter ihtarı kadar güvenli değildir). Resmi yol noter aracılığıyla iadeli taahhütlü ihtarnamedir.
4. Bölüm — Kim, kime karşı dava açabilir?
4.1. Davayı kim açabilir?
- Tapuda kayıtlı malik: En klasik durum. Tapu kaydı tek başına yeterlidir.
- Paylı maliklerden her biri (hissedarlar): Kendi pay oranı kadar talep edebilir; tüm paydaşların birlikte dava açma zorunluluğu yoktur.
- Elbirliği maliklerinde (örn. mirasçılar tapuyu paylaşmadıysa): Tek başına dava açamazsınız, diğer mirasçıların muvafakatini almanız ya da hepiniz birlikte dava açmanız gerekir. Aksi hâlde dava ehliyetsizlik nedeniyle reddedilir.
- İntifa hakkı sahibi: Çıplak mülkiyet (rakabe) sahibinin onayıyla veya birlikte dava açar.
- Hazine, belediye, vakıflar (kamu malları): Ayrı bir rejime tabidir; bu rehber bu özel durumu kapsamamaktadır.
4.2. Dava kime karşı açılır?
- Tapuda kayıtlı olmadığı halde kullanan üçüncü kişi
- Diğer paydaş (eğer pay oranını aşan bir kullanım yapıyorsa)
- Eski kiracı: Sözleşmesi sona erdiği halde boşaltmayan kiracı
- Mirasçı veya aile bireyi: Mirasın paylaşımının yapılmadığı dönemde, kendi payını aşan kullanım yapan paydaş
5. Bölüm — Ne kadar para alabilirim? Hesaplama mantığı
Bu, müvekkillerin en çok merak ettiği konu. Kısa cevap: “Taşınmazın o dönemde kiraya verilseydi getirebileceği makul kira bedeli kadar.” Ama detaylar önemli.
5.1. Genel kural: emsal kira bedeli
Mahkeme bilirkişi marifetiyle, taşınmazın bulunduğu çevrede aynı veya benzer nitelikli taşınmazların KİRA bedellerini araştırır. Bu ‘emsal kira’ referans alınır. Sizin taşınmazınızın o referansa göre üstün veya eksik yanları (manzara, kat, asansör, otopark, deniz görünümü, depo vs.) ile düzeltilerek nihai bedel belirlenir.
5.2. Bilirkişi nasıl hesap yapar?
- Önce keşif yapılır — bilirkişi taşınmazı yerinde görür.
- Tarafların ibraz ettiği emsal kira sözleşmeleri incelenir.
- Eksikse mahkeme tapu sicil müdürlüğünden, belediyeden veya emlakçılardan emsal toplar.
- Yıllık enflasyon, TÜFE, ÜFE artışları her yıl için ayrı ayrı uygulanır.
- Talep edilen her bir yıl için ayrı bir bedel saptanır (5 yılsa 5 ayrı rakam).
- Talep edilen toplam tutarı geçemez — yani siz 100.000 TL talep ettiyseniz bilirkişi 150.000 TL yazsa bile kararda 100.000 TL’yi aşamaz (HMK ‘taleple bağlılık’ ilkesi).
5.3. Pratik hesaplama örneği
5.4. Faiz nasıl işler?
Ecrimisil alacağına kural olarak kanuni faiz uygulanır. Faizin başlangıç tarihi (ihtarname tebliği günü, dava tarihi veya her dönemin sonu) Yargıtay’ın uygulamasında somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir. Bu nedenle faiz hesabının ayrıntısı dilekçenin hazırlanması sırasında dikkatle değerlendirilmelidir.
6. Bölüm — Geriye dönük en fazla kaç yıl?
Cevap kısa ve net: 5 yıl.
Bu, Yargıtay’ın 1938 yılında verdiği bir İçtihadı Birleştirme Kararı’na (1938/10) dayanan ve günümüze kadar değişmeden uygulanan bir kuraldır. 5 yıl, dava açtığınız tarihten geriye doğru sayılır.
6.1. Karşı tarafın ‘zamanaşımı’ demesi şart
Burada bir incelik var: zamanaşımı, hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz. Davalının cevap dilekçesinde “zamanaşımı definde bulunuyoruz, X tarihinden önceki talepler zamanaşımına uğramıştır” demesi gerekir. Davalı bunu söylemezse mahkeme 10 yıl, 15 yıl önceki talepleri için bile bedel hükmedebilir.
6.2. Zamanaşımı kesilirse ne olur?
İhtarname göndermek zamanaşımını DURDURMAZ ama kesin bir milat oluşturur. Asıl zamanaşımının kesilmesi: dava açılması, davalının borcu yazılı olarak kabul etmesi, kısmi ödeme yapması veya icra takibi başlatılması ile gerçekleşir.
7. Bölüm — Hangi mahkemeye, nasıl başvuruluyor?
7.1. Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Ecrimisil davaları, dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür (HMK m. 2). Sulh Hukuk Mahkemesi görevli değildir; bu yanlış mahkemede dava açarsanız ‘görevsizlik’ kararı verilir, dosya doğru mahkemeye gönderilir, zaman kaybı yaşarsınız.
7.2. Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer
Yetkide tek bir kural vardır ve bu kural KESİNDİR (taraflar değiştiremez): taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m. 12). Sizin İstanbul’da, davalının Ankara’da olması fark etmez; taşınmaz Antalya’daysa Antalya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açacaksınız.
7.3. Birden fazla taşınmaz varsa
Farklı şehirlerde birden fazla taşınmazınız varsa, kural olarak her biri için ayrı dava açmanız gerekir. Ancak Yargıtay belirli koşullarda (aynı taraflar, aynı sebep) birleştirilmiş davalara müsamaha gösterebilir.
8. Bölüm — Arabuluculuk şart mı?
Tartışmalı bir konuya girdik. 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun, bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmayı zorunlu hâle getirdi. Listede şunlar var:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Taşınmazların paylaştırılması (ortaklığın giderilmesi)
- Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı uyuşmazlıklar
- Komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklar
8.1. Peki ecrimisil bu listede mi?
Açık değildir. İki görüş var:
Birinci görüş: Ecrimisil bağımsız bir tazminat davasıdır, ne kira ilişkisinden ne de paylaştırmadan kaynaklanır; arabuluculuk zorunlu değildir.
İkinci görüş: Eğer ecrimisil eski kiracıya karşı açılıyorsa, bu ‘kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık’ sayılabilir; bu durumda arabuluculuk zorunludur.
9. Bölüm — Dava süreci adım adım
Adım 1: Hazırlık (en az 1 hafta ayırın)
- Tapu kayıt örneği (e-Devlet’ten)
- Veraset ilamı (mirasçıysanız)
- Davalının kullanımına ilişkin fotoğraf, video, tanık bilgileri
- Çevredeki emsal kira sözleşmeleri ve sahibinden.com gibi sitelerden ekran görüntüleri
Adım 2: Noter ihtarnamesi (paylı mülkiyet için zorunlu)
- İhtarda: tapu bilgileri, kullanım hakkı talebi veya ecrimisil ödeme talebi, makul süre (30 gün)
- İadeli taahhütlü olarak gönderin; tebliğ alındısını saklayın
Adım 3: Arabuluculuk (önerilen)
- e-Arabulucu portalından başvuru
- 2-4 haftada sonuç (anlaşma veya tutanak)
Adım 4: Dava dilekçesi
- Asliye Hukuk Mahkemesi’ne, taşınmazın bulunduğu yer
- Fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere bir miktar (genellikle sembolik 1.000-10.000 TL ile başlayıp ıslahla artırılır)
- Yasal faiz talebi
Adım 5: Davanın görülmesi
- Cevap (2 hafta), cevaba cevap (2 hafta), ikinci cevap (2 hafta)
- Ön inceleme duruşması
- Tahkikat: keşif + bilirkişi raporu + tanık
Adım 6: Karar ve istinaf
- Karar tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf
- Yargıtay temyiz aşaması (belirli miktar üstünde)
10. Bölüm — Davacı için 10 altın kural
- İhtarnameyi atmadan dava açmayın (paylı mülkiyetse). En sık yapılan hata.
- Tapu kaydını güncel olarak alın. Eski tarihli olmasın.
- Davalının pay sınırını netleştirin. Pay sınırı içinde kalan kullanımdan ecrimisil istenmez.
- Emsal kira araştırmasını davadan önce yapın. Bilirkişi süresi kısalır, lehinize başlama avantajınız olur.
- Talebinizi ‘fazlaya ilişkin haklar saklı’ olarak açın. Az harç öder, sonradan ıslahla artırırsınız.
- Yasal faiz talep etmeyi unutmayın. Faiz dilekçede yer almazsa eklenmez.
- Tanıklarınızı önceden hazırlayın. Adı, T.C. numarası, adresi, tanıklık edeceği konu yazılı olarak hazır olsun.
- Müdahalenin men’i taleplerini birleştirin. Ecrimisil + müdahalenin men’i tek davada talep edilebilir; ek harçla.
- Davalının cevap süresini takip edin. Cevap vermezse, sizin lehinize işleyen kurallar çoğalır.
- Avukatla çalışın. Ecrimisil teknik bir alandır; hata payı azaltmanın en kolay yolu uzman bir müdafidir.
11. Bölüm — Hakkınızda dava açıldıysa: savunma fikirleri
Hakkınızda ecrimisil davası açıldı. Cevap dilekçenizi 2 hafta içinde vermeniz gerekiyor. İşte savunmanızı kurabileceğiniz argümanlar:
11.1. ‘İhtar gönderilmedi’ (paylı mülkiyetse)
Eğer paylı mülkiyetli bir taşınmazda kullanım yapıyorsanız ve davacı sizden önceden ihtarname göndermemişse, geriye dönük 5 yıllık talebi ciddi şekilde sarsabilirsiniz (3. Bölüm’deki istisnalar dışında). Bunu cevap dilekçenizin BİRİNCİ savunma argümanı olarak yazın.
11.2. Zamanaşımı defi
5 yıldan eski tüm talepler zamanaşımına uğramıştır. Cevap dilekçenizde “zamanaşımı definde bulunuyoruz” ifadesini AÇIKÇA yazmazsanız bu hak düşer.
11.3. Pay sınırı içinde kalma
Paylı malikseniz, kullandığınız alanın kendi pay oranınızdan büyük olmadığını ispat edin. %50 paya sahip biri taşınmazın yarısını kullanıyorsa, ecrimisil borçlusu değildir.
11.4. İyi niyet
TMK 995 sadece “iyi niyetli olmayan zilyetin” ecrimisile borçlu olduğunu söyler. Aşağıdakilerden biri varsa iyi niyetiniz olabilir:
- Davacıyla daha önce yazılı veya sözlü bir kullanım anlaşmanız
- Davacının uzun yıllar sessizliği (zımni rıza karinesi)
- Aile hayatının olağan parçası kullanım (eş, çocuk vs.)
- Tapu sicilindeki bir karışıklık veya hatalı kayıt
11.5. Yapılan zorunlu giderler
TMK 995/II uyarınca, davalı sıfatıyla yaptığınız zorunlu masrafları (vergi, sigorta, çatı/elektrik onarımı, kapıcı ücreti vb.) karşı dava veya defi olarak ileri sürebilirsiniz. Bu, davacının alacak miktarından düşülür.
11.6. Bilirkişi raporuna itiraz
Hesaplama yüksek bulduysanız bilirkişi raporuna 2 hafta içinde itiraz edin. Karşı emsal kira sözleşmeleri sunun, taşınmazın eksiklerini gösterin (eski yapı, asansör yok, manzara yok, vs.).
12. Bölüm — Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Kira ödemeyen kardeşim için tek başıma dava açabilir miyim?
Eğer paylı malikseniz (tapuda hisseniz açıkça yazıyor), evet — kendi pay oranınız kadar talepte bulunabilirsiniz. Eğer elbirliği maliki iseniz (mirasın paylaştırılmadığı dönem), tek başına açamazsınız; ya tüm mirasçıların muvafakatini almanız ya da hepiniz birlikte dava açmanız gerekir.
Soru: Aramızda yazışma var, telefon konuşmaları var. İhtarname yerine geçer mi?
Maalesef tam olarak değil. Yargıtay genellikle resmi noter ihtarnamesini kabul eder. WhatsApp’ta “Bana kira öde” demiş olmanız bazı durumlarda ihtar yerine sayılabilirse de bu uygulamada güvenli değildir. En sağlamı: noter ihtarnamesi.
Soru: 10 yıl önceden başlayan kullanımı hâlâ talep edebilir miyim?
Hayır, geriye dönük en fazla 5 yıl talep edilebilir. 10 yıl önceki kullanım için olan talep zamanaşımına uğramıştır (davalı zamanaşımı definde bulunduğu sürece).
Soru: Davalı para vermeyince ne olur? İcraya gidebilir miyim?
Evet. Karar lehinize çıkıp kesinleştikten sonra ilamlı icra takibi başlatabilirsiniz. Davalının banka hesaplarına haciz, taşınmazına haciz, maaşına haciz uygulanabilir. Davalı taşınmazı satmaya çalışırsa siz alacaklı olarak satışa katılabilirsiniz.
Soru: Boşandım, evi hâlâ eski eşim kullanıyor. Ecrimisil isteyebilir miyim?
Evet, ev tapuda sizin adınızaysa ve eski eşin orada oturmasına onay vermediyseniz isteyebilirsiniz. Boşanma davasında bu konu özel olarak hükmedilmemişse, ayrı bir ecrimisil davası açmanız gerekir. İhtarname göndererek başlamak en güvenli yoldur.
Soru: Tarlayı izinsiz işleyen komşum yine de ‘ben kira ödemediysem ürün de almadım sayın’ diyor. Mahkeme bunu dinler mi?
Hayır. Tarımsal arazide ecrimisil ürünün net değeri (hasat × satış fiyatı – masraflar) üzerinden hesaplanır. Komşunuzun kazancı sizinleyle bölüşmek zorunda. Ayrıca tarımsal arazilerde ihtar şartı dahi aranmaz (3. Bölüm istisnası).
Soru: Avukatlık ücretini kim öder?
Kural olarak davayı kazanan tarafın avukatlık ücreti, AAÜT (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi) uyarınca dava değeri üzerinden hesaplanarak kaybeden taraftan alınır. Davanın kısmen kabul edilmesi hâlinde ücret, kabul ve ret oranlarına göre paylaştırılır.
Soru: Dava ne kadar sürer?
Süre, dosyanın özelliğine, mahkemenin iş yüküne ve istinaf/temyiz aşamalarının kullanılıp kullanılmamasına göre büyük değişkenlik gösterir. Tek bir ortalama vermek yanıltıcı olur; ancak ecrimisil davaları genellikle birden fazla yıl süren süreçlerdir. İhtiyati tedbir veya kısmi ödeme talepleriyle bazı kalemler süreç içinde hızlandırılabilir.
13. Bölüm — Sonuç ve özet
Buraya kadar okuduysanız ecrimisil hakkında temel bilgileri edinmiş oldunuz. Aklınızda kalması gereken 5 ana fikir:
- Ecrimisil = bir taşınmazı haksız kullanan kişiden, gerçek hak sahibinin isteyebileceği kira benzeri bedeldir.
- Paylı mülkiyetli taşınmazda diğer paydaşa karşı dava açacaksanız, MUTLAKA önce noter ihtarnamesi gönderin (istisnalar dışında — 3. Bölüm).
- Geriye dönük en fazla 5 yıl talep edilebilir; davalı zamanaşımı definde bulunmazsa daha eski dönem için de bedel alınabilir.
- Görevli mahkeme Asliye Hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Bu kurallar değiştirilemez.
- Bilirkişi marifetiyle emsal kira değeri saptanır. Davacı için emsal araştırması, davalı için karşı emsallerle itiraz kritiktir.
Ekler — İhtarname, Dilekçe Taslakları ve Kontrol Listeleri
EK 1 — İHTARNAME (İntifadan Men) Örneği
> “İHTARNAME. KEŞİDECİ: … vekili Av. … MUHATAP: … KONU: … ada … parsel sayılı taşınmaza ilişkin intifadan men ve ecrimisil talebimizdir. AÇIKLAMALAR: 1. Tapuda … oranında müvekkilim adına paylı mülkiyet kaydı bulunan, … ada … parsel sayılı taşınmaz, hâlihazırda tarafınızca tek başına kullanılmaktadır. 2. Müvekkilim, taşınmazın paylı maliki olarak kendi pay oranınca kullanım hakkına sahiptir; mevcut tek başına kullanımınız müvekkilimin yararlanma hakkını engellemektedir. 3. İşbu ihtarname ile tarafınız, müvekkilimin taşınmazdan yararlanmasına engel olmaktan men edilmiş sayılır. 4. İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde: (a) Müvekkilimin pay oranınca kullanımına izin vermenizi ve buna ilişkin yazılı bir mutabakata varmanızı, ya da (b) Pay oranı dikkate alınarak emsal kira bedeli üzerinden ecrimisilin tarafımıza ödenmesini, talep ederiz. 5. Aksi takdirde TMK m. 995 ve devamı, TBK m. 49 ve 77 vd. çerçevesinde müdahalenin men’i ve ecrimisil davası açılacağı, yargılama giderleri, vekalet ücreti ile yasal faizin tarafınıza yükletileceği hususları ihtaren bildirilir. KEŞİDECİ VEKİLİ: …”
EK 2 — Ecrimisil Dava Dilekçesi Taslağı
> “… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE. DAVACI: … VEKİLİ: Av. … DAVALI: … KONU: Tapuda müvekkilim adına paylı mülkiyet kaydı bulunan taşınmaz için davalının haksız kullanımı nedeniyle, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL ecrimisilin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili istemidir. AÇIKLAMALAR: 1. Müvekkilim, … ada … parselde kayıtlı taşınmazın … oranında paylı malikidir (Ek 1 — tapu kaydı). 2. Davalı, taşınmazı tek başına kullanmaktadır (Ek 2 — fotoğraflar, tanık bilgileri). 3. Taraflar arasında herhangi bir kira sözleşmesi veya kullanım hakkı sözleşmesi bulunmamaktadır. 4. … tarihinde tarafımızca davalıya intifadan men ihtarnamesi gönderilmiş ancak sonuç alınamamıştır (Ek 3 — ihtarname ve tebliğ alındısı). 5. Bilirkişi marifetiyle taşınmazın aylık piyasa kira bedelinin tespit edilmesi ve müvekkilimin pay oranınca hesap edilmesi gerekmektedir. HUKUKİ NEDENLER: TMK m. 995, 683, 692; HMK m. 12, 119; TBK m. 49, 77; ilgili tüm mevzuat. DELİLLER: Tapu kaydı, fotoğraflar, tanık beyanları, ihtarname, bilirkişi raporu, keşif. SONUÇ VE TALEP: Davanın kabulü ile ecrimisil bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesini saygılarımla arz ve talep ederim.”
EK 3 — Davalı için Cevap Dilekçesi İskeleti
> “… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE. DOSYA NO: … KONU: Davaya cevaplarımızdır. AÇIKLAMALAR: 1. Öncelikle ZAMANAŞIMI DEFİNDE bulunuyoruz: davacının … tarihinden önceki dönemler için talepleri 5 yıllık zamanaşımına uğramıştır. 2. Müvekkil aleyhine açılan davadan önce, davacı tarafça herhangi bir intifadan men ihtarnamesi gönderilmemiştir. Bu sebeple Yargıtay’ın yerleşik içtihadı gereği müvekkilin iyi niyetli kullanım yaptığı kabul edilmeli ve dava reddedilmelidir. 3. Müvekkil paylı malikler arasında olup pay sınırını aşan bir kullanım yapmamaktadır. 4. Davacı uzun süre kullanıma ses çıkarmamış; bu sözlü/fiili onay niteliği taşımaktadır. 5. Bilirkişi raporundaki emsal kira değerlendirmesine itiraz haklarımız saklıdır. TALEP: Davanın reddi ile mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ederiz.”
EK 4 — Davacı için Hazırlık Kontrol Listesi
- Tapu kayıt örneği (e-Devlet/tapu sicil müdürlüğü)
- Veraset ilamı (mirasçıysanız)
- Davalının kullanımına ilişkin tarihli fotoğraflar
- Komşu tanık listesi (ad, T.C., adres, neye tanıklık edeceği)
- Emsal kira sözleşmeleri / sahibinden.com vb. ekran görüntüleri
- Noter aracılığıyla iadeli taahhütlü gönderilmiş ihtarname ve tebliğ alındısı
- Davalının taşınmazda yaptığı faaliyetlere ilişkin belge (vergi kayıt, işyeri ruhsatı vb.)
- Vekaletname (avukatla çalışıyorsanız)
EK 5 — Davalı için Savunma Hazırlık Listesi
- Cevap dilekçesi süresi takvimi (tebliğden itibaren 2 hafta!)
- Zamanaşımı defi sözcüğünün açık ve net şekilde yazılı olduğu paragraf
- İhtarname gönderilip gönderilmediğinin kontrolü
- Pay durumunu ve sınırı içinde kalındığını gösteren tapu kaydı
- Yapılan zorunlu giderlerin makbuzları (vergi, onarım, sigorta)
- Davacıyla geçmiş yazışmalar (varsa)
- Avukat vekaletnamesi
- Bilirkişi raporuna itiraz için alternatif emsal araştırması
EK 6 — Yararlanılabilecek Mevzuat
- Türk Medeni Kanunu (4721): m. 683, 688, 692, 701, 988-995
- Türk Borçlar Kanunu (6098): m. 49, 77 vd., 154 (zamanaşımının kesilmesi)
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100): m. 1-2, 12, 119, 127
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325): m. 18/A, 18/B (7445 s.K. 01/09/2023)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı: 1938/10 (5 yıl zamanaşımı)
Bu rehber, Nisan 2026 tarihi itibarıyla güncel mevzuat ve içtihatlara göre hazırlanmıştır. Mevzuatta sonradan yapılacak değişiklikler bu metne yansımayabilir; somut bir davada güncel kaynakları ve avukat tavsiyesini esas alın.
— SON —