Arsa Payının Düzeltilmesi Davası: Şartlar, Süreç ve Kentsel Dönüşümde Önemi (2026 Güncel Rehber)

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda, her bağımsız bölüme arsa üzerinden bir pay tahsis edilir. Bu pay, gündelik hayatta çoğu kez tapu senedinin bir köşesinde kalan ve dikkat edilmeyen bir bilgi gibi görünse de, kentsel dönüşüm sürecinde belirleyici bir hak olarak ortaya çıkar. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı kararı verilip bina yıkıldıktan sonra yapılacak yeni inşaatta her malike verilecek bağımsız bölümün büyüklüğü, değeri ve sayısı, doğrudan arsa payı oranına göre belirlenir. Kısaca: arsa payınız ne kadarsa, yeni binadan o kadar pay alırsınız.

Bu rehberde, arsa payının düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı, dava açma şartları, görevli ve yetkili mahkeme, ispat süreci, kentsel dönüşümle ilişkisi ve güncel Yargıtay içtihatları kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Arsa Payı Nedir? Hukuki Tanımı ve Önemi

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)‘nun 2. maddesinin (d) bendinde tanımlanmıştır: “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına” arsa payı denir.

Arsa payından söz edebilmek için iki ön koşul vardır:

1. Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
2. Bağımsız bölümlerin (daire, dükkân, depo vb.) mevcut olması gerekir.

Yıkılmış bir bina veya üzerinde yapı bulunmayan bir arsa için arsa payından bahsetmek hukuken mümkün değildir. Bu nedenle arsa payı, somut bir bağımsız bölüme bağlanmış soyut bir mülkiyet oranıdır ve taşınmazın bağımsız bölüm el değiştirdiğinde tapuya bağlı olarak yeni malike geçer.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3

Arsa payının düzeltilmesi davasının temel hukuki dayanağı KMK m. 3/2 hükmüdür. 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanun ile değiştirilen düzenlemeye göre:

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

Bu hüküm, davanın “anayasası” niteliğindedir. Düzeltme talebinin kabulü için temel ölçüt, mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Arsa Payı Hangi Kriterlere Göre Belirlenir?

5711 sayılı Kanun değişikliğinden sonra arsa payı, proje müellifi mimar veya mühendis tarafından belirlenmektedir. Yargıtay yerleşik içtihatları ışığında, arsa payı tespit edilirken yalnızca metrekare baz alınmaz; aşağıdaki tüm unsurlar bir bütün olarak değerlendirilir:

• Bağımsız bölümün cinsi (mesken, işyeri, dükkân, depo)
• Bulunduğu kat (zemin, ara kat, çatı katı vs.)
• Net alanı (m²)
• Konumu ve cephesi (sokağa cephe / iç cephe)
• Manzarası
• Aydınlanma durumu
• Isınma sistemi
• Mimari kullanım özellikleri

Yargıtay’a göre yalnızca metrekareye dayalı pay belirlemesi tek başına yeterli değildir; yukarıdaki kriterlerin tamamı birlikte değerlendirilerek bağımsız bölümün toplam değeri üzerinden orantılı bir pay hesabı yapılmalıdır.

Önemli husus: Arsa payının hatalı olup olmadığının değerlendirilmesinde dikkate alınacak değerler, taşınmazın güncel değerleri değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş anındaki (iskân tarihi) değerlerdir.

Davanın Hukuki Niteliği

Arsa payının düzeltilmesi davası, doktrin ve yerleşik Yargıtay kararlarında tespit davası olarak kabul edilmektedir. Bu nitelendirmenin pratik sonuçları şunlardır:

• Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan maktu harç alınır.
• Mülkiyet hakkına ilişkin ayni bir hakkın tespitini içerdiğinden zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
• Bina yıkıldıktan veya kat mülkiyeti/irtifakı sona erdikten sonra dava açılması mümkün değildir.

Davayı Kim Açabilir? (Aktif Dava Ehliyeti)

KMK m. 3/2 uyarınca arsa payının düzeltilmesi davasını açma hakkı her kat maliki veya kat irtifakı sahibine aittir. Bu kapsamda:

Davayı açabilecekler:

• Kat malikleri
• Kat irtifakı sahipleri
• Kat malikinin mirasçıları
• Kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümü satın alan yeni malikler

Davayı açamayacaklar:

• Kiracılar
• İntifa hakkı sahipleri
• Yöneticiler (kat maliki sıfatı yoksa)
• Salt mülkiyet hakkı bulunmayan üçüncü kişiler

Davalı Kimdir? (Pasif Dava Ehliyeti)

Arsa payının düzeltilmesi davası, anataşınmazın tüm bağımsız bölüm maliklerinin hukukunu doğrudan etkilediğinden, husumet bütün kat maliklerine yöneltilmelidir. Eksik taraf teşkili davanın reddine yol açar; bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı çıkarılarak tüm maliklerin tespit edilmesi kritik önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 açıkça hüküm altına alır: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Uygulamadaki yaygın hata: Davaların taşınmazın aynını ilgilendirdiği gerekçesiyle hatalı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı görülmektedir. Bu, görevsizlik kararı ile sonuçlanır ve süreyi uzatır.

Yetkili Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu, kamu düzenine ilişkin bir kuraldır ve taraflarca değiştirilemez.

Örnek: İstanbul Beyoğlu’nda bulunan bir taşınmaz için açılacak davada görevli ve yetkili mahkeme İstanbul Anadolu/Avrupa yakasındaki ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir; konutun bulunduğu adres adli yargı çevresine göre belirlenir.

Davanın Şartları

Açılacak arsa payı düzeltme davasının kabulü için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Kat Mülkiyeti veya Kat Irtifakının Mevcut Olması

Arsa payı, ancak kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda söz konusu olabilir. Henüz kat irtifakı kurulmamış arsalarda dava açılamaz.

2. Anayapının Yıkılmamış Olması

Bina yıkıldığında kat mülkiyeti/irtifakı sona ererek paylı mülkiyete dönüşür. Bu hâlde dava reddedilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde yıkım kararından önce dava açılması büyük önem taşır.

3. Arsa Paylarının Bağımsız Bölüm Değerleriyle Oransız Olması

Davacı, mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle (cins, kat, konum, manzara, vb.) somut ve haklı nedenlere dayalı olarak orantısız belirlendiğini ispat etmek zorundadır.

4. Hukuki Yararın Bulunması

Tespit davalarına özgü hukuki yarar şartı aranır. Yargıtay, kentsel dönüşüm sürecine giren veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması beklenen yapılarda hukuki yararın var sayıldığını kabul etmektedir.

5. Davacının İyiniyetli Olması

Bu şart son derece kritiktir. Yargıtay, arsa paylarını bizzat hazırlayan veya tapu tescil aşamasında bilerek imza atan kişilerin sonradan düzeltme talep etmesini iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz bulmaktadır.

Güncel Yargıtay İçtihatları (2021–2025)

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/8223, K. 2025/3233, T. 10.03.2025

Bu güncel kararda Yargıtay, kat irtifakı kurulması sırasında davacının babasının, davacıdan aldığı imza yetkisiyle yetkili temsilci olarak tapuda imza attığı bir olayda, davacının “korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığı” gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yerel mahkeme ve istinafın kabul kararları bozulmuştur.

Sonuç: İrtifak aşamasında bizzat veya temsilci aracılığıyla aktif rol üstlenenler, sonradan arsa payı düzeltme davası açamaz.

Yargıtay 5. HD, E. 2020/9600, K. 2021/13198, T. 16.11.2021

Arsa paylarını bizzat düzenleyen kat maliklerinin sonradan düzeltme istemekte iyiniyetli olup olmadıkları ve korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığı mahkemece dikkatle araştırılmalıdır. Mahkeme, kat irtifakı belgelerinde davacıların imzasının bulunup bulunmadığını araştırmadan hüküm kurarsa bu bozma sebebidir.

Yargıtay 18. HD, E. 2014/16522, K. 2015/1265, T. 03.02.2015

Bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa paylarının, kat irtifakı/mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Mahkeme, tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırarak denklik sağlamalıdır.

Yargıtay 20. HD, E. 2017/2458, K. 2018/5203, T. 03.07.2018

Mahkemece kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla kat irtifak belgeleri, mimari projeler ve yönetim planı birlikte değerlendirilmeli; düzeltme yapılacaksa oluşacak yeni arsa paylarını gösteren mukayeseli, gerekçeli, somut ve haklı nedenlere dayanan uzman bilirkişi raporu alınmalıdır.

Yargıtay 20. HD, E. 2018/3823, K. 2018/6482, T. 16.10.2018

Kat irtifakı yıllar önce kurulup arsa paylarına süresinde itiraz edilmemişse, sonradan imar değişikliklerinden yararlanarak düzeltme talep edilmesi iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayabilir. Sonraki maliklerin kazanılmış hakları korunmalıdır.

Davanın Aşamaları ve İspat Süreci

1. Hazırlık ve Delil Tespiti

Dava açılmadan önce HMK m. 400 vd. uyarınca delil tespiti yapılması, özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki yapılarda hayati önem taşır. Bina yıkılmadan önce mevcut durumun (m², konum, manzara, ısınma sistemi vb.) bilirkişi marifetiyle tespiti, sonraki dava süreci için kritik delil sağlar.

2. Dilekçe Aşaması

• Dava dilekçesi: Tüm kat malikleri davalı olarak gösterilerek, somut orantısızlık nedenleri belirtilerek açılır.
• Cevap dilekçesi: İki haftalık süre içinde sunulur.
• Cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri sırasıyla verilir.

3. Ön İnceleme Duruşması

Tarafların iddia ve savunmaları özetlenir, deliller belirlenir, sulh teşvik edilir.

4. Tahkikat Aşaması

• Mahallinde keşif yapılır.
• Uzman bilirkişi heyeti (mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı) atanır.
• Bilirkişi raporu, bağımsız bölümlerin değeriyle arsa paylarının orantılı olup olmadığını mukayeseli biçimde gösterir.
• Taraflar iki haftalık süre içinde rapora itiraz edebilir; gerektiğinde yeni bilirkişi raporu istenebilir.

5. Karar Aşaması

Mahkeme, mevcut arsa paylarının düzeltilmesine veya talebin reddine karar verir. Düzeltme kararı kesinleştiğinde tapu siciline işlenir.

6. İstinaf ve Temyiz

• Karara karşı iki haftalık süre içinde istinaf yoluna başvurulabilir.
• İstinaf kararına karşı belirli koşullarla temyiz mümkündür.

İhtiyati Tedbir: Yıkımın Durdurulması

Kentsel dönüşüm sürecinde 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkım kararı verilmiş yapılarda, dava açılırken HMK m. 389 vd. uyarınca ihtiyati tedbir talebi kritik önemdedir. Mahkeme:

• Yıkımın dava sonuna kadar durdurulmasına,
• Tapu kaydına dava şerhinin işlenmesine,
• Anataşınmaza ilişkin diğer müdahalelerin engellenmesine

karar verebilir. Bu sayede dava sonuçlanana kadar mevcut yapı korunur ve hak kaybı önlenir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Belirleyici Rolü

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı, hak sahipliğinin temel ölçüsüdür. Süreç aşağıdaki gibi işler:

1. Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır.
2. Üçte iki çoğunluk kuralı: Kat malikleri, arsa payı oranlarına göre üçte iki çoğunlukla yıkım, sözleşme ve müteahhit seçimi kararı alır.
3. Yıkım ve yeniden inşa: Yeni binada her malike düşecek bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve sayısı yine arsa payı oranıyla belirlenir.

Kritik uyarı: Yapı yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılamaz. Bu nedenle:

• Apartmanınız riskli yapı kapsamına girmişse,
• Müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gündemdeyse,
• Yıkım kararı çıkmışsa,

bina yıkılmadan önce arsa payı oranlarınızın gerçekten doğru olup olmadığını incelemek ve gerekiyorsa düzeltme davası açmak şarttır.

Davanın Süresi ve Yargılama Giderleri

• Dava süresi: Yargılama yoğunluğuna göre 8 ay ile 1,5 yıl arasında değişir; bilirkişi raporu süreçleri davanın uzunluğunu doğrudan etkiler.
• Harç: Maktu harç alınır. Harç tutarı her yıl Maliye Bakanlığı tarifesiyle güncellenir.
• Vekalet ücreti: Maktu olarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.
• Bilirkişi ücreti: Mahkeme tarafından takdir edilir; davacıdan gider avansı olarak istenir.

Sık Sorulan Sorular

1. Apartmanım kentsel dönüşüme girdi, hâlâ arsa payı düzeltme davası açabilir miyim? Evet — ancak yapı yıkılmadan önce açılması şarttır. Yıkım sonrası bağımsız bölümler yok olduğu için dava reddedilir. Yıkım kararı çıkmışsa ihtiyati tedbir talebiyle birlikte hızla dava açılmalıdır.

2. Eşit arsa payı verilmesi tek başına dava sebebi midir? Bağımsız bölümler aynı değere sahip değilse — örneğin zemin kattaki dükkân ile dördüncü kattaki daire — eşit arsa payı verilmesi orantısızlık göstergesidir ve davaya konu olabilir.

3. Tapuyu bizzat ben imzaladım, sonradan dava açabilir miyim? Yargıtay 5. HD’nin 2025 tarihli kararı uyarınca, kat irtifakı/mülkiyetinin kuruluş aşamasında bilerek ve aktif olarak imza atan veya temsilci aracılığıyla atanan kişilerin sonradan dava açması “korunmaya değer hukuki yarar” yokluğu gerekçesiyle reddedilebilir. Her vakanın somut koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

4. Daireyi sonradan satın aldım, eski malikin hatasından dolayı dava açabilir miyim? Evet. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümü satın alan yeni malikler, KMK m. 3/2 uyarınca arsa payının düzeltilmesini talep edebilir; iyiniyet karinesinden yararlanırlar.

5. Müteahhit kendi paylarına aldığı dairelere yüksek arsa payı koymuş — ne yapabilirim? Bu durum uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Müteahhidin lehine düzenlenmiş, bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız arsa payları, düzeltme davasının tipik konusunu oluşturur. Uzman bilirkişi raporu ile somut orantısızlığın ispatlanması gerekir.

6. Davayı tek başıma açabilir miyim, yoksa tüm komşuların onayı şart mı? Tek başınıza açabilirsiniz. KMK m. 3/2 “her kat maliki veya kat irtifakı sahibi” dava açabileceğini açıkça düzenler. Ancak diğer tüm kat maliklerine husumet yöneltmeniz zorunludur.

Sonuç ve Avukat Desteğinin Önemi

Arsa payının düzeltilmesi davası, görünürde basit bir tapu düzeltmesi gibi algılansa da; uzman bilirkişi raporları, taraf teşkili, iyiniyet değerlendirmesi, ihtiyati tedbir ve kentsel dönüşüm mevzuatıyla iç içe geçen çok katmanlı bir hukuki süreçtir. Hatalı taraf teşkili, görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi veya yıkımdan sonra dava açılması gibi prosedürel hatalar, ciddi hak kayıplarına yol açar.

Özellikle:

• Apartmanınız riskli yapı kapsamına girdiyse,
• Müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gündemdeyse,
• Tapuda payınızın diğer dairelerle orantısız olduğunu fark ettiyseniz,
• Yıkım kararı yaklaşıyorsa,

vakit kaybetmeden gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmanız, hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.

MAU Hukuk – Av. Ayça Uysal, arsa payının düzeltilmesi davaları, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm süreçleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktadır. Detaylı bilgi ve randevu için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Davanızla ilgili karar vermeden önce mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.